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2021.03.12
什麼是房地產自動估價模型(AVM)-2021 美國AVM網站列表
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東方線上大數據AI研究中心團隊觀察:

有沒有可能透過AI大數據的科技手段協助解決政府、估價師、人民以及銀行等等等的痛點?像是政府需要讓房價穩定,人民買得起,住的安全。估價師需要一個工具快速的在競爭中節省成本。銀行在授信過程需要一個公正客觀的觀點協助案子協作,也需要經常性的對於擔保品進行重估…….像這些需求,我們怎麼透過AI大數據來協助達成。這是一系列相關自動估價AVM的討論,首先看看科技發達的美國AVM再觀察台灣怎麼做!

本文取材自 What is a Real Estate AVM? | 2021 List of AVMs   
Published by Brian E Adams on February 11, 2021
譯者:賴品心   編輯校對:陳俊宏                            


自動估價模型 (Automated Valuation Model, AVM))是使用機器學習模型而產生的,在不動產業可以用於估測市場房屋價值。這只是其中一個大數據正在影響住宅不動產未來發展的方式。AVMs將銷售價還有房產資料放進機器學習模型以產生估測的房產價值。以消費者為取向的AVMs,比如Zillow做的Zestimate,是大部分的人和房地產經紀人最熟悉的。然而,AVMs最主要的使用者為抵押放貸者。沒錯,放貸人會有估價師協助確認被抵押的房產價值。放貸人和抵押投資者會使用AVM於風險管理、預估房屋權益(equity)、以及快速得取得房價投資組合估值。Fannie Mae現在甚至不透過估價師, 直接以AVM估價購買合格的房屋。隨著AVM的進步, 可想而知會有更多的貸款將不經過估價師估價的過程。大數據及機器學習工具降低了房地產估價師估價時的風險,也就是增加了安全性。

A. 2021 美國房地產 常見AVMs列表
在六個不同AVMs網站上查詢同一個房屋(地址:5910 Sulfur Spring Dr., Killeen, TX. 76542, USA)案例統整分析的結果如表一,以下讓我們感受一下估價案例這些AVM的多樣性!

表 一: 美國AVM統整表

表註 : 譯者東方線上 統整

案例I- Zillow Zestimate 
Zestimate是其中一個最先在這個工具對於房地產經紀人還很有爭議時公開發表的AVMs ,如網圖一。但他們很明確知道他們當時在做什麼,因為甚至連NAR都有了AVM(詳見下方更多資訊)。Zestimate在消費者心中無所不在,甚至Zestimate房產經紀人在報告房產清單時也經常會討論為什麼他們估測得比較高、低、或者有時候完全準確。

圖一: Zestimate



案例II  Trulia AVM 
雖然Trulia也是所屬Zillow的公司,Trulia也有一個不一樣的AVM。網圖二Trulia在預估同個案例房子的結果跟剛剛Zillow的估價比較起來相差了高於6000美金。大部分的AVM公司會測試或合併許多不同的AVM,所以雖然Zestimate和Trulia同屬Zillow公司,兩家的估價結果有所差別也是很正常的。

圖二: Trulia



案例III Realtor.com AVM  
Realtor.com在他們的房產頁面上有著明顯的案例估價結果如網圖三Realtor.com,就跟Zestimate和Trulia一樣。雖然他們的模型在預估這個案例房子的價格比前面兩個網站都高,這並不能因為這個單獨的數據而斷定他們的所有估價都偏高。

圖三: Realtor.com網圖



案例IV CoreLogic RealAVM
RealAVM是顯示在Realist產品上來自一個擁有許多房地產資料的公司,CoreLogic。Realist是依據公開數據去製造出房產合理且完整的特徵和歷史。雖然RealAVM沒有一個單獨為消費者取向做的網站,有在使用Realist的仲介人可以在房產資料上看到RealAVM如網圖四,另外也包括了估價的範圍和信心指數。

圖四: RealAVM



案例V HouseCanary-Come Home 
HouseCanary是個做AVM和CMA(Comparative Market Analysis,CMA)的公司,他們之前已經提供企業對企業(B2B)的服務給房產經紀人、仲介人、尤其是投資者一陣子了。最近他們發表了自己的網站,叫做ComeHome,想要跟Zillow和Realtor.com競爭。他們也把AVM放在房產的主頁,如網圖五。一個公司擁有許多計算AVM的方法,甚至使用彼此的工具是很普遍的。比如說,CoreLogic把HouseCanary的AVM加入到別的AVM以協助告知放貸人和投資者價錢。

圖五: RealAVM



案例VI Realtor Property Resource (RPR) RVM
很多房產經紀人不喜歡AVM,他們覺得AVM是在嘗試取代他們的工作¬¬-告知賣家他們的房子價值多少,然而,AVM,例如Zestimate,可能會帶給賣家對於房子的實質價格錯誤的認知。舉例來說,作者曾遇過一個賣家在Zestimate上估價房子為$270,000,然而他告訴賣家的房子估價為$200,000。賣家一開始設定的價格為$240,000,然而5個月後,她最終售出的金額為$205,000。但在房地產經紀人應該要知道:全國房地產經紀業協會(National Association of Realtors)他們自己也有一個AVM。RPR將他們的模型成為房地產經紀業估價模型(Realtors Valuation Model(RVM))。如網圖六,RPR是全國房地產經紀業協會的房產資料庫,其中包含房屋資訊上架工具、市場分析比較 (Comparative Market Analysis, CMA)工具、當然還有AVM。

圖六: RPR RVM



案例VII Homesnap  
Homesnap是一個對房產經紀人友善的仲介人公開網站。當然裡面也包含了AVM! 從網頁網圖七上的數字看起來,他們將估價取到千位數。

圖七: Homesnap



案例VIII Freddie Mac Home Value Explorer   
房地美(Freddie Ma)c是兩個政府補助企業之一(另一個是房利美(Fannie Mae))。他們是在美國次級抵押市場的巨頭,他們主要是重新包裝合格的抵押貸款,供投資者買賣。
這些公司很需要AVM因為他們通常需要很快速得估算和評估數千、數萬、甚至數十萬的房屋資料。如網圖八,Freddie Mac有一個房屋價值瀏覽器(Home Value Explorer)功能的AVM。

圖八: Home Value Explorer網圖



B.其他
通常許多種AVM會混合使用。像是Realtor.com就使用了至少3家不同的第三方供應商來產生他們的網站所顯示的AVM。還有其他AVM公司有:
ATTOM Data Solutions
Collateral Analytics (Black Knight)
Veros
Quantarium (Xome)
Clear Capital

C. iBuyers
其實,如果沒有AVM,也不會有iBuyer的出現。Zillow就是一個iBuyer,當然,他也擁有Zestimate,但是其他iBuyer也正在研發他們自己的預估房價工具。有些公司,像是Opendoor,將一些售價完全依據AVM所預估出來的價格而定。有效率的產生估價也意指iBuyers可以迅速得回應顧客的詢問,也可以有更有效的定價策略、為低利潤公司省成本。儘管這些公司有估價團隊去管理報價,AVM也是公司成功和成長的關鍵。

AVM的困難

AVM最大的困難是掌握房地產的現存狀態。AVM不會知道房子是否屋頂漏水或是基層下陷。也不會知道房子是否有加蓋游泳池或者房子有被重新改裝。第二點,數據的品質也可能是一個問題。例如房地產經紀人也許會回報錯誤的房屋特徵。最後,市場的情況一直在改變,而在小眾市場裡,比如離市區較遠的地方,可能只有很少的銷售數據可以比較及參考,因此AVM對於這些房子的估價很難做得完美。
就算當這些問題都不存在時,AVM還是跟實際估價平均相差最多至正負5%。這個結果還是不完美也不算十分準確,但是準確率有一年比一年得進步。

房地產業如何應付AVMs

AVM目前還是難以取代房地產經紀人的估價分析。傳統的CMA還是比機器所估測的價錢準確許多。人類還是能更好得比較房地產也能從MLS(Mutiple Listing Service)房地產資料庫取得更全方面的資料。房地產經紀人通常使用評估工具像是雲市場分析比較(CloudCMA或是dashCMA) 工具,兩者都有參考AVM像是Zestimate來跟房產經紀人的分析比較。盡管如此,AVM是很普及的。幾乎每位房產銷售員都會參考至少一個公開AVM網站的估價。

一個房地產經紀人應該要有AVM和CMA估價結果不同的心理準備。假如CMA估的結果比較高時,經紀人可以開心得跟房主報告好消息!但假如CMA預估得房價較低,可能要跟房主解釋AVM的限制並使用市場分析比較證明您的估價是準確的。Zillow有一個頁面是敘述他們模型在不同市場的準確性及信心水準。這個資料也許能說服被Zestimate影響的賣家。

結論

上面所選擇用來示範搜尋結果的房子是在一個有許多相似房子並有許多銷售資料的住宅區。所以這個搜尋結果的信心水準應該要較高,我也期待他們的搜尋結果會相似,但是結果的範圍是在$141,782到$178,300之間,也就是有了$36,000的差異!不管是對於iBuyer的人購買到不好的價錢或是對於預估錯價格的房產賣方,這都可能會造成嚴重的損失。房地產經紀人的比較市場分析(CMA)或經紀人的價格意見(BPO)是不能替代的。AVM還有很多進步空間,隨著房地產資料和模型的進步,AVM也會更進。最終,雖然作者預估要等到2030後,他相信AVM會是主要預估住宅房地產價值的工具。


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